מקרקעין ודיני קניין

ריק

בעלות במקרקעין היא הזכות הקניינית הגבוהה ביותר, המעניקה לבעלים את מלוא הזכויות בנכס, כולל הזכות להשתמש, ליהנות, למכור או להשכיר אותו, ולבצע בו כל פעולה חוקית אחרת. לעומת זאת, חכירה היא זכות שימוש מוגבלת במקרקעין, המוענקת לתקופה מוגדרת בתמורה לתשלום. החוכר רשאי להשתמש בנכס בהתאם לתנאי הסכם החכירה, אך אינו בעל הנכס. חכירה נפוצה בעיקר בקרקעות מדינה, כאשר מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל) מעניק זכויות חכירה לתקופות ארוכות, כגון 49 או 99 שנים.

הערת אזהרה היא רישום בפנקסי המקרקעין (טאבו), המזהיר צדדים שלישיים מפני קיומה של התחייבות מצד בעל הנכס כלפי רוכש פוטנציאלי. רישום זה נועד להגן על זכויותיו של הרוכש, ולמנוע מבעל הנכס לבצע עסקאות סותרות. חשיבותה של הערת אזהרה היא בכך שהיא מספקת ביטחון משפטי לרוכש, ומבטיחה את זכותו לרכוש את הנכס בהתאם להסכם, ובכך היא מאוד חשובה בהתקשרות בעסקאות נדלן.

תהליך רכישת דירה מקבלן כולל מספר שלבים מרכזיים. ראשית, הקונה חותם על הסכם מכר, המפרט את תנאי העסקה, כולל מחיר הדירה, מועד מסירה, מפרט טכני וכו'. שנית, הקונה משלם לקבלן תשלומים בהתאם להתקדמות הבנייה. שלישית, לאחר השלמת הבנייה, הקונה מקבל את מפתח הדירה. לבסוף, לאחר סיום כל ההליכים, הדירה נרשמת על שם הקונה בפנקסי המקרקעין. תהליך זה דורש ליווי משפטי צמוד על מנת להבטיח את זכויות הרוכש.

היטלי השבחה הם תשלום חובה לרשות המקומית, המוטל על בעלי נכסים שערך נכסם עלה עקב אישור תוכנית בנייה או שינוי ייעוד קרקע. גובה ההיטל נקבע על ידי שמאי מטעם הרשות המקומית, והוא מהווה 50% מערך ההשבחה. ניתן לערער על היטל השבחה באמצעות שמאי מוסמך, אשר יבחן את שומת הרשות ויוכל להגיש שומה נגדית. ערעור זה מאפשר לבעלי הנכסים להגן על זכויותיהם ולמנוע תשלום לא מוצדק.

פינוי מושכר מוסדר בחוק הגנת הדייר, ובחוקים נוספים. זכויות המשכיר כוללות את הזכות לקבל את דמי השכירות במועד, לדרוש את פינוי המושכר בתום תקופת השכירות או במקרים של הפרת חוזה, ולקבל פיצוי על נזקים שנגרמו למושכר. זכויות השוכר כוללות את הזכות להחזיק במושכר בתקופת השכירות, ליהנות משימוש סביר במושכר, ולקבל הודעה מוקדמת על פינוי. הליך פינוי מושכר דורש ניהול זהיר וקפדני, תוך שמירה על זכויות שני הצדדים.