הבנת היטל השבחה תמ"א 38: חישוב וקביעה
המונח "השבחה" מוגדר בחוק התכנון והבנייה ומתייחס לעליית ערך של נכס מקרקעין עקב אישור של תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. היטל השבחה הוא תשלום שנגבה על ידי הוועדה המקומית עבור פעולותיה, כגון אישור הקלות, שימושים חורגים או תוכניות בניין עיר. סכום התשלום הוא 50% מעליית הערך שנוצרה כתוצאה מפעולות הרשות, בניכוי הוצאות ביצוע, כגון עלויות בנייה או ייעוץ משפטי. הרשות המקומית קובעת את גובה ההשבחה. במקרים מסוימים, תהליך זה מוביל לשומות גבוהות ומופרזות שמטרתן יצירת הכנסה לרשות. ניתן לערער על השומה הראשונית, ועררים רבים מצליחים להפחית באופן משמעותי את סכום ההיטל. מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן והפחתות היטלי השבחה.
תמ"א 38 – תכנית מתאר ארצית והיטל השבחה
תכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38) היא תכנית אב לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. את התכנית גיבשה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה והיא כוללת תיקונים לכמה תקנות, כגון תקנות התכנון והבנייה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (צו זמני), התשס"ח-2008.
גביית היטל השבחה בתוכניות ארציות ותמ"א 38
ככלל, מאחר שתוכנית המתאר הארצית 38 היא תוכנית ארצית, לוועדות המקומיות אין סמכות לגבות היטל השבחה. עם זאת, לרשויות מסוימות יש חריגים לפטור זה. על מנת לעקוף את הפטור הניתן במסגרת הליכי תמ"א, רשויות מסוימות נוקטות בשיטות "מתוחכמות" לגביית היטל השבחה. קיימות גם עדויות לכך שרשויות אחרות גובות היטלי השבחה בגין תמ"א 38 באמצעות "שיטה מוצלחת". חשוב להיוועץ בעורך דין מומחה להיטלי השבחה שיוכל לסייע בהבנת הבסיס המשפטי לגביית ההיטל.
סיבות לגביית היטלי השבחה ע"י הרשויות המקומיות על תכנית מתאר ארצית ותמ"א 38
הפטור מהיטלי השבחה משפר באופן משמעותי את הכדאיות הכלכלית של פרויקטי תמ"א 38, שכן הוא "חוסך" לבעלי הקרקע סכומים ניכרים שהיו משלמים אחרת לרשויות המקומיות. כתוצאה מכך, רשויות מקומיות רבות קראו לביטול תמ"א 38. מתחים אלה הובילו למקרים רבים בהם עיריות ומועצות דורשות מתושבים ליישם תוכניות תמ"א בתחומן. הרשויות עשויות לטעון שהיטל ההשבחה אינו משולם בגין ביצוע תמ"א עצמה אלא בגין תוכניות עירוניות שאפשרו את יישום תמ"א באזור. כך למשל, עיריית תל אביב דרשה לכאורה תשלומי היטל השבחה בסך מיליונים בגין תוכנית המתאר של רובעי העיר שאיפשרה יישום תמ"א באזורים עירוניים. בטרם משלמים היטלים מופקעים בגין תוכניות שאינן מקימות זכות לגבות היטל השבחה, מומלץ להיוועץ בעורך דין הבקיא בענייני היטלי השבחה. הניסיון מלמד כי ערעור על שומות העיריות מביא בדרך כלל להפחתה של 80%-90% מהשומה הראשונית, שמשמעותה מאות אלפי שקלים.
התייעצות עם עורך דין מנוסה בתחום היטלי השבחה הינה קריטית. עורך דין מקצועי עשוי לחסוך מאות אלפי שקלים.
משרד עורכי הדין זיו לוטן מתמחה בהיטלי השבחה ובעל ניסיון רב שנים.
