תביעות ליקויי בניה

ריק

תביעת ליקויי בניה היא תביעה משפטית שמגיש בעל דירה או בית נגד הקבלן (או המוכר) עקב פגמים וליקויים שהתגלו בנכס שקנה. לרוב מדובר ברוכשי דירות חדשות מקבלן שמוצאים בעיות בבנייה או בגימור – כגון רטיבות, סדקים, בעיות צנרת, וכדומה – ומבקשים לחייב את הקבלן לתקן אותן או לפצות אותם. אם הקבלן אינו מטפל בליקויים במסגרת האחריות שלו, או שמתגלים ליקויים מהותיים שגורמים נזק, הרוכש רשאי לפנות לבית המשפט. גם רוכש של דירת יד-שנייה יכול במקרים מסוימים להגיש תביעה נגד המוכר הקודם, אם יתברר שהמוכר הסתיר ביודעין ליקוי משמעותי (מה שנקרא “פגם נסתר”) שהתקיים בדירה בעת המכירה. בקצרה, כל מקרה של ליקוי בבניין, שפוגע בערך הנכס או בשימוש התקין בו, ואשר האחראי לבנייה או למכירה לא דואג לתקנו – עשוי להצדיק הגשת תביעה.

יש מגוון רחב של פגמים אפשריים בבנייה, וכמה מהם נפוצים במיוחד בתביעות: ליקויי איטום הגורמים לרטיבות וחדירת מים לקירות, לתקרה או למרתף; סדקים משמעותיים בקירות או בתקרות (שעלולים להעיד על בעיה בתשתית או בתנועת המבנה); שקיעת רצפות או מרצפות בולטות/שבורות; בעיות בצנרת ובמערכות אינסטלציה – כגון נזילות חוזרות, לחץ מים חלש, ביוב שסובל מסתימות; ליקויי חשמל – עומס חשמלי שאינו תואם את המפרט, שקעים במקומות לא נכונים או תקלות בטיחותיות; אי-התאמות במפרט או בגימורים – למשל, מידות חדרים או פתחים שלא לפי התוכנית, ריצוף ופנלים ברמה ירודה, דלתות וחלונות שאינם אטומים לרעש או לרוח; וכן בעיות בטיחות כמו מעקה נמוך מדי, מדרגות לא תקניות, היעדר יציאת חירום במקום הנדרש וכדומה. לא כל פגם קטן מצדיק תביעה, אבל אם הליקויים מצטברים או שמדובר בפגם מהותי (כזה שפוגע בשימוש הסביר בנכס או בערכו), ובמיוחד אם הקבלן לא מתקן לאחר התראה – זהו מצב קלאסי להגשת תביעת ליקויי בניה.

בדירה חדשה שנרכשה מקבלן, האחריות לתיקון פגמים וליקויים היא בראש ובראשונה על הקבלן (או היזם) שמכר את הדירה. על פי חוק המכר (דירות), מוגדרת “תקופת בדק” – פרק זמן של בין שנה לשבע שנים ממסירת הדירה (תלוי בסוג הרכיב בבניה) – שבמהלכה הקבלן חייב לתקן על חשבונו ליקויים שיתגלו בדירה. כך למשל, ליקויים בריצוף או טיח מתגלים בדרך כלל תוך שנה-שנתיים, ואילו ליקויים רציניים בשלד הבניין או ביסודות יכולים להתגלות גם אחרי מספר שנים – החוק מגדיר עבור כל סוג ליקוי את משך תקופת הבדק שלו. לאחר סיום תקופת הבדק, ישנה עוד “תקופת אחריות” כללית של 3 שנים, שבה הקבלן עדיין אחראי לליקויים מהותיים שיתגלו, אם כי בתקופה זו נטל ההוכחה עובר לרוכש – הוא צריך להראות שהליקוי נובע מתכנון או מביצוע לקוי של הקבלן ולא מבלאי או משימוש לא נכון מצד הדייר. אם מתגלה ליקוי, על הרוכש להודיע לקבלן מיד כשהתגלה ולאפשר לו לתקן במסגרת זמנים סבירה. במידה והקבלן מסרב לתקן, מתמהמה מעבר לסביר, או שהתיקון שעשה אינו פותר את הבעיה, הרוכש זכאי לפנות לבית המשפט ולתבוע את ביצוע התיקונים וכן פיצוי על הנזק שנגרם לו.

כן. מבחינת התיישנות משפטית, תביעות על ליקויי בניה נחשבות בדרך כלל כתביעה חוזית (מכיוון שהן נובעות מהסכם המכר בין הרוכש לקבלן) או כנזיקית (עקב רשלנות בבניה), ובשני המקרים תקופת ההתיישנות הרגילה היא 7 שנים. ברוב המקרים, ספירת 7 השנים מתחילה ממועד מסירת הדירה לרוכש – זהו המועד שבו קמה עילת התביעה ברוב הליקויים, כי עם המסירה הדירה אמורה להיות תקינה. עם זאת, יש ליקויים שנחשבים “נסתרים” ולא מתגלים מיד עם המסירה (למשל איטום לקוי שיוצר רטיבות רק בחורף הראשון, או יסוד בנייה חלש שמתבטא בסדקים אחרי כמה שנים). עבור ליקוי נסתר, החוק מאפשר לטעון שתקופת 7 השנים מתחילה מרגע גילוי הליקוי בפועל. בכל מקרה, מומלץ שלא להמתין שנים רבות: ראשית משום שחוק המכר (דירות) מחייב לדווח לקבלן בזמן סביר על ליקויים כדי לשמור על הזכות לאחריות, ושנית משום שככל שעובר יותר זמן, עלול להיות קשה יותר להוכיח שהליקוי נגרם עקב הבניה המקורית ולא כתוצאה משינויים או הזנחה של הדיירים. לכן, אם מתגלים ליקויים מהותיים, כדאי לפעול בהקדם – לפנות מיד בכתב לקבלן לדרוש תיקון, ואם אין מענה מספק, לפנות לייעוץ משפטי על אפשרות של תביעה.

הוכחת ליקויי בניה מתבצעת בעיקר באמצעות חוות דעת מומחה הנדסי. התובע (בעל הדירה) שוכר בדרך כלל מהנדס בניין או מומחה ליקויי בניה (“מומחה בדק בית”) שיבדוק את הנכס ביסודיות. המומחה מזהה את כל הפגמים והליקויים, מתעד אותם (לעיתים בצירוף תמונות ומדידות), ומעריך את חומרתם ואת העלות הצפויה לתיקונם. את הממצאים האלה הוא מרכז בחוות דעת מקצועית בכתב. חוות הדעת מוגשת לבית המשפט כראיה מרכזית להוכחת הליקויים וכבסיס לדרישת הפיצויים. במקרים רבים, כדי לייעל את הדיון, בית המשפט ממנה מומחה מטעמו (מומחה ניטרלי) שיבדוק את הדירה ויחווה דעה אובייקטיבית לגבי הליקויים וקביעות המומחים מטעם הצדדים. בנוסף לחוות הדעת, התובע יכול להציג ראיות נוספות כמו תמונות של הנזקים, התכתבויות עם הקבלן שבהן מתועדות תלונותיו ותשובות הקבלן, קבלות על תיקונים זמניים או נזקים שנגרמו עקב הליקויים (למשל חשבונות חשמל מוגדלים בגלל איטום גרוע). בסופו של דבר, בית המשפט משקלל את כלל העדויות – ובעיקר מסתמך על חוות הדעת ההנדסיות – כדי להכריע אילו ליקויים קיימים, האם הקבלן אחראי להם, ומה שווי התיקון או הפיצוי המתאים לכל ליקוי.

לבית המשפט יש סמכות לפסוק הן ביצוע תיקונים בפועל והן תשלום פיצויים, בהתאם לנסיבות ולבקשת התובע. בפועל, ברוב המקרים בתי המשפט מעדיפים לפסוק פיצוי כספי לטובת הרוכש, במקום לחייב את הקבלן לחזור ולתקן. זאת משום שאם היחסים בין הרוכש לקבלן עלו על שרטון (כפי שקורה כשמגיעים לבית משפט), עדיף לתת לרוכש כסף כדי שישכור בעלי מקצוע מטעמו ויתקן לשביעות רצונו, מאשר לכפות על שני הצדדים המשך קשר. עם זאת, יש מקרים שבהם תיקון בידי הקבלן כן נפסק – למשל, אם מדובר בליקוי פשוט יחסית לתיקון, או כשהקבלן מביע נכונות לבצע את התיקון במהירות. ישנם גם מצבים שבהם הפיצוי הכספי כולל שני מרכיבים: גם כסף עבור עלות התיקון עצמו, וגם סכום נוסף עבור נזקים נלווים שנגרמו לרוכש עקב הליקוי. נזקים כאלה יכולים להיות, למשל, עוגמת נפש (דירה חדשה עם ליקויים גורמת לאכזבה ולטרחה), ירידת ערך (אם נותר פגם שלא ניתן לתיקון מלא), או הוצאות דיור חלופי (אם היה צריך לצאת מהדירה בתקופת התיקון). במקרים חמורים במיוחד, בהם הליקוי הופך את הדירה לבלתי-ראויה למגורים, בית המשפט יכול לשקול גם את ביטול חוזה המכר והשבת הדירה לקבלן תמורת פיצוי מלא – אך זו תוצאה נדירה, למקרי קיצון.

אם הקבלן מתכחש לאחריותו ולא מוכן לתקן את הליקויים, הצעד הנכון הוא לאסוף את כל התיעוד (פניות והתראות בכתב, חוות דעת מומחה וכו’) ולהגיש תביעה משפטית כפי שפורט לעיל. בית המשפט יכול לחייב את הקבלן בתשלום פיצויים ואם צריך – לתת פסק דין שניתן לממש באמצעות הוצאה לפועל. המצב מורכב יותר כאשר החברה הקבלנית קורסת כלכלית (חדלת פירעון). במקרה בו הקבלן או החברה נכנסים לפשיטת רגל או פירוק, הרוכש עם הליקויים הופך להיות נושה שלהם. עליו להגיש תביעת חוב למנהל ההליך (נאמן הפירוק) ולעמוד בתור יחד עם שאר הנושים לקבלת חלק מנכסי החברה שיחולקו. בפירוק חברות, לרוב הנושים מקבלים רק חלק קטן ממה שהגיע להם, בהתאם לכמה נכסים וכספים נותרו בקופת החברה. אם החברה חסרת נכסים, ייתכן שבפועל הרוכש לא יקבל פיצוי כלל דרך ההליך הזה. עם זאת, ישנן נקודות אור: ראשית, עבור בניינים חדשים בדרך כלל קיימת ערבות חוק מכר או פוליסת ביטוח למקרה של כשל החברה – לרוב הערבות נועדה להבטיח את מסירת הדירה או את כספי הרוכשים, אך לעיתים ניתן למצות חלק מהערבויות גם לצורך תיקונים בדירות. שנית, אם הליקויים קשורים לתכנון הנדסי כושל, ייתכן שיש אחריות גם למתכננים (אדריכל, מהנדס) או לקבלני משנה, אותם אפשר לתבוע. במצב של קבלן שפשט את הרגל, מומלץ להתייעץ עם עורך דין בהקדם כדי לבדוק אפיקים חלופיים לפיצוי – כמו תביעת הצד הערב, תביעת חברת ביטוח (אם יש ביטוח אחריות מקצועית לפרויקט) או אפילו פנייה לקרן ציבורית לסיוע (במקרים חריגים של קריסות בנייה). הדבר החשוב הוא שהרוכש לא יישאר לבד עם הנזקים: יש לבדוק כל אפשרות חוקית לגרום לכך שהגורם האחראי או מבטחיו ישלמו על תיקון הליקויים, גם אם הדרך מורכבת יותר מאשר בתביעה רגילה.